Conforme a la legislación vigente en California un fraude inmobiliario ocurre cuando un individuo por medio de acciones deshonestas ejecuta un robo contra un establecimiento inmobiliario. Dicho de otro modo ocurre este tipo de fraude cuando un individuo lleva a cabo un fraude que se relaciona al alquiler, venta, financiación o compra de cualquier propiedad inmobiliaria.
Como sabrá las propiedades calificadas como bienes raíces poseen un valor económico bastante alto, lo que conlleva a que una víctima de fraude inmobiliario sufra pérdidas significativas en su patrimonio. Esta a su vez es la razón de que las autoridades competentes de California estén al pendiente de cualquier actividad irregular que pueda vincularse a este tipo de conducta criminal, ya que su objetivo es brindar protección y amparo a clientes frente a los prestamistas y agentes que actúan de modo astuto en su búsqueda por cometer un fraude y finalmente obtener un beneficio no merecido.
Aunado a lo anterior, debe considerar que el Estado por medio de sus diferentes órganos se ha encargado de promulgar diversas leyes dirigidas a regular este tipo de conducta, al establecer sanciones significativas que un Juez puede aplicar a quien resulte condenado por cometer un fraude inmobiliario, todo ello con el objetivo de exhortar a la población a que se abstenga de desplegar tales actos criminales al hacerles entender que no será flexible y que todo aquel que sea declarado culpable, será enviado a una prisión para cumplir un largo periodo de encarcelamiento, pero que además es posible que se vea en la penosa situación de tener que pagar multas elevadas y acatar otras penas que sean pertinentes.
Si fueron presentados cargos formales en su contra por Fraude Inmobiliario en Orange County puede contactar al bufete Orange County Criminal Defense para que uno de sus abogados le brinde orientación y de ser necesario asuma la defensa de su caso. Considere que tomar acciones desde el inicio del proceso le ayudará a incrementar sus posibilidades de obtener resultados exitosos para su caso. Al respecto, un abogado del mencionado gremio podrá evaluar los hechos, la acusación que presentó el fiscal, las pruebas que consigno para respaldarla y finalmente armará un plan de defensa sólido dirigido a desvirtuar tal acusación, la cual estará basada en pruebas contundentes a su favor.
¿Cuándo ocurre en California un fraude inmobiliario?
Para iniciar, debe tener saber que un fraude alude al acto de esconder o modificar intencionalmente hechos particulares para influir sobre otro, a fin de que tome una decisión o medida que afecta sus intereses.
Mientras que un fraude inmobiliario es un crimen que es castigado a nivel federal y estatal con la imposición de penas severas, como el encarcelamiento, el pago de multas e indemnizaciones, que abarca una amplia cantidad de comportamientos y acciones expresamente prohibidos en concordancia con la legislación de California.
De modo general, el fundamento jurídico del crimen de fraude inmobiliario está consagrado en el artículo 487 PC (Código Penal), la cual señala que se entiende como tal a todo mal comportamiento o fraude que se vincule a transacciones u operaciones inmobiliarias. Es decir, ocurre cuando un individuo o compañía saca una ventaja injusta de otro/a en razón de la realización de alguna transacción inmobiliaria. Por ende, esta clase de fraude abarca múltiples comportamientos dirigidos a defraudar a otro en virtud de una transacción ligada a una hipoteca, ejecución de hipoteca, contrato de arrendamiento o vivienda.
¿Cuáles son los elementos que debe probar la fiscalía para que un individuo sea condenado por cometer un fraude inmobiliario?
A fin de que un sujeto acusado por presuntamente cometer un fraude inmobiliario finalmente sea declarado responsable, es deber del fiscal demostrar que el mismo incurrió en una serie de elementos que se mencionan adelante:
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¿A qué se refiere revelar como obligación legal?
Los vendedores, compradores y en general los agentes vinculados al sector inmobiliario tienen la obligación de cumplir ciertos deberes en concordancia con la legislación de California. Entre tales deberes se encuentra el de revelar aquellos hechos materiales de su conocimiento que pueden perjudicar la selección efectuada por el comprador. Lo que abarca defectos en la construcción u otros problemas capaces de influir sobre el valor de una propiedad y su deseabilidad.
De igual modo, el corredor que asiste al vendedor posee la obligación de manifestar si está en conocimiento de hechos materiales que desconoce el comprador y que pueden repercutir sobre su decisión final en cuanto a si compra o no la propiedad. Al respecto, cuando un individuo no notifica al comprador los hechos correspondientes, se puede afirmar que incurrió en fraude inmobiliario.
¿Cuáles son los tipos de fraude inmobiliario?
Muchas veces ocurre que los individuos ejecutan operaciones o acciones sin saber que las mismas se consideran ilegales. Ello acarrea que muchos tipos de fraudes inmobiliarios se configuran de modo sutil, hasta el punto de que un individuo los puede cometer sin percatarse de ello.
Adelante le mencionamos cuales son algunos de los fraudes inmobiliarios más comunes:
- Fraude vinculado a ejecución hipotecaria.
- Cambio de propiedad ilegal.
- Robo de arriendo.
- Escrituras o documentos falsificados.
- Esquema de testaferro.
- Préstamo abusivo.
Fraude vinculado a ejecución hipotecaria
Suelen cometer esta especie de fraude inmobiliario aquellos individuos que aseguran ser profesionales expertos en el área de ejecución hipotecaria que prometen realizar algún servicio a nombre de quien está enfrentando alguna ejecución hipotecaria dado que no están en posibilidad de realizar el pago de la hipoteca inherente a su vivienda o propiedad. Dicho de otro modo, normalmente cometen este fraude quienes ofrecen una especie de alivio ante una ejecución hipotecaria.
Es posible que un individuo acusado resulte condenado debido a un fraude vinculado a ejecución hipotecaria cuando ejecuta cualquiera de los siguientes actos:
- Realiza el cobro de tasas por servicios que ofreció prestar, antes de prestar los mismos, o aquellos que quizás nunca preste.
- Realizó el cobro de una tarifa exagerada por prestar sus servicios.
- Estableció respecto a una propiedad un tipo de gravamen como una especie de compensación.
- Recibió un tipo de compensación concedido por algún tercero sin tener la autorización del titular de una propiedad.
- Obtuvo un documento o poder legal por parte del propietario.
- Convenció o trató de convencer al legítimo dueño de una propiedad para que realizara la firma de un contrato ilícito y que por ende no cubre las exigencias legales.
Debe tener en cuenta que una transferencia de título, ayuda fantasma y oferta dudosa se consideran ejemplos de este tipo de fraude:
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Tipo de fraude inmobiliario |
Descripción |
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Transferencia de un título |
Se configura cuando el dueño de una propiedad hace frente a la ejecución de una hipoteca, y debido a ello un presunto consultor lo persuade de transferir el documento de propiedad inherente a su casa. En este escenario, el consultor afirma al dueño que tiene posibilidad de permanecer en su vivienda al arrendarla y que posteriormente la podrá comprar de nuevo. Pero en verdad lo que ocurre es que tal consultor luego desaloja al arrendatario y obtiene el patrimonio que se encuentra en la propiedad. |
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Ayuda fantasma |
Ocurre cuando una empresa a cargo de ofrecer asistencia en casos de ejecución de hipotecas, se compromete a ayudar al dueño para evitar la ejecución de la hipoteca. La compañía realiza el cobro de una tasa por adelantado, sin embargo luego de recibir el dinero finalmente nunca presta el servicio. En el momento de que el dueño de la propiedad se percata de que fue estafado, ya no tiene oportunidad de evitar que se ejecute la hipoteca, lo que hace que pierda su propiedad. |
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Oferta dudosa |
Se presenta cuando el dueño de una propiedad no se percata de que ha cedido a otro el documento de propiedad o titularidad de la misma. Por ende un individuo puede enfrentar cargos debido a oferta dudosa, cuando:
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Cambio de propiedad ilegal
Un cambio ilegal ocurre cuando el monto en que está valorada una propiedad está indebidamente inflado dado que se ejecutó una operación fraudulenta y por ende un comprador descuidado compró la propiedad sin percatarse de que el precio se encontraba inflado o una entidad bancaria emitió un préstamo en razón de una propiedad cuyo valor está por encima del real.
En cuanto a este tipo de fraude, no se configura este crimen cuando un individuo adquiere una propiedad y la restaura para venderla nuevamente a un costo más elevado, siempre que resulte sensato el nuevo costo.
Robo de arriendo
Existen dos maneras en que un individuo puede cometer este crimen:
- Cuando alquila una propiedad de carácter residencial durante su primer año de adquisición y no aplica el producto sobre la hipoteca correspondiente a tal propiedad.
- Cuando procura poseer alguna propiedad que no le pertenece, arrendarla de modo fraudulento, sin tener ningún derecho y se queda con las ganancias devengadas por el alquiler.
No obstante, cuando las ganancias devengadas por el arrendamiento son usadas por un individuo (treinta días o antes, luego de su recepción) para cubrir gastos médicos requeridos y que no fueron planeados, ya sea para el mismo o para sus parientes, para pagar manos de obra o materiales necesarios para efectuar mejoras en tal propiedad de arrendamiento a las que está obligado legalmente a fin de que la misma sea habitable, no se consideran actos de fraude financiero.
Otro aspecto importante que debe tener en cuenta, es que cuando un individuo comete un fraude de robo de arrendamiento por primera vez solo deberá hacer frente a una demanda ante la instancia civil, pero si comete el mismo crimen en varias ocasiones es posible que enfrente procesos ante la corte penal y por ende la imposición de sanciones.
Esquema de testaferro
Para empezar se debe acotar que se entiende por testaferro a todo individuo que adquiere una vivienda en nombre de otro, es decir, es aquel que firma cualquier documento o contrato ya que el comprador real no está en posibilidad de realizar la operación inmobiliaria.
Ahora bien, usar testaferros se considera un acto ilegal cuando la operación tiene como objeto defraudar a otro, o resulta ilícito que el dueño real concrete la compra.
Préstamo abusivo
Se configura un préstamo abusivo cuando un corredor de hipotecas elabora un préstamo dirigido a un comprador potencial, pero lo recarga agregando tasas innecesarias que además no representan un beneficio para el prestatario. Considere que tal corredor realiza el acto mencionado con el objeto de incrementar su comisión.
Son actos que se consideran préstamos abusivos, los siguientes:
- Un individuo que impone condiciones insensatas e innecesarias a un prestatario usando tácticas de venta agresivas.
- Un individuo que saca ventaja del desconocimiento de un prestatario en cuanto a una operación compleja.
- Un individuo que engaña a un prestatario abierta y directamente.
Escrituras o documentos falsificados
Un individuo puede incurrir en fraude inmobiliario cuando utiliza documentos o escrituras oficiales que son fraudulentas o han sido falsificadas. Ello abarca modificar, poseer, pasar, cambiar o alterar documentos con una finalidad ilegal.
Conforme a lo establecido por la legislación de California, se considera un crimen que un individuo de modo consciente lleve a cabo el acto de registrar o presentar documentos falsificados o falsos, inclusive un título de propiedad de un bien inmueble ante cualquier oficina de un registro público
¿Cuáles sanciones se pueden imponer en virtud de una condena basada en fraude inmobiliario?
A efectos de determinar cuáles son las sanciones que un Juez puede imponer para castigar a quien cometa un fraude inmobiliario, primero se debe determinar cuál fue la normativa jurídica específica que vulnero el acusado con su conducta.
Un individuo acusado por incurrir en fraude inmobiliario, se expone a la posibilidad de ser procesado por un crimen menor o una felonía. Al respecto, corresponde a la fiscalía concretar tal asunto, para lo que debe analizar los hechos vinculados al caso, la magnitud de sus consecuencias y los registros penales que tiene el acusado (de ser el caso). Aunado a ello, también se considera un factor determinante el valor que tiene la propiedad.
Una condena debido a un crimen menor puede acarrear para el individuo acusado la imposición de las sanciones que se mencionan adelante:
- Régimen de encarcelamiento que se debe cumplir en un reclusorio del condado por el periodo máximo de un año.
- Pago de una multa cuyo valor no exceda los 1.000,00 dólares.
Pero, si por el contrario la fiscalía decide presentar cargos por la ejecución de una felonía y el individuo acusado es declarado culpable, es posible que deba hacer frente a las siguientes sanciones:
- Régimen de encarcelamiento que se debe cumplir en un reclusorio del Estado por el periodo comprendido entre dieciséis meses y tres años.
- Pago de una multa cuyo valor no exceda los 10.000,00 dólares.
Aunado a lo anterior, quizás quien sea condenado por cometer un fraude inmobiliario como felonía sufra las siguientes consecuencias:
- Pérdida del derecho de votar.
- Prohibición de poseer armas de fuego que puede durar para toda la vida.
- Dificultad para encontrar un empleo estable, alquilar un bien inmueble, recibir un préstamo bancario u obtener una beca, dada la revisión de registros penales que realizan quienes aprueban estas solicitudes.
Por último, debe considerar que existe un factor agravante para estos casos, ya que cuando una propiedad vinculada a un fraude posee un valor económico especialmente elevado es posible que el condenado enfrente un tiempo de encarcelamiento más extenso según lo siguiente:
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Valor de la propiedad vinculada al fraude |
Tiempo adicional de encarcelamiento |
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65.000,00 dólares. |
Un año |
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200.000,00 dólares. |
Dos años |
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1.3 millones de dólares |
Tres años |
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3.2 millones de dólares. |
Cuatro años |
Acotación:
En el escenario de que un individuo reciba dos condenas debido a fraudes inmobiliarios que se relacionan estrechamente y cuya cantidad excede el valor de 100.000,00 dólares es posible imponer una pena de encarcelamiento adicional comprendida entre uno y cinco años, la cual se debe cumplir en una cárcel el estado, pero además es posible imponer el deber de pagar multas cuantiosas.
¿Es posible procesar un fraude inmobiliario cómo cargo federal?
Si, de configurarse el escenario donde un prestamista está respaldado por una oficina federal es posible que el individuo que llevó a cabo el fraude sea procesado a nivel federal. Lo anterior se debe a que cuando un sujeto defrauda a tal prestamista de igual modo se puede asegurar que defraudo al gobierno federal, lo que significa que incluso un caso que parece sencillo y que incluso surgió debido a un error puede transformarse en un crimen federal.
Considere que cuando un fraude inmobiliario se procesa a nivel federal pueden imponerse sanciones más severas como lo son:
- Pasar décadas en la cárcel.
- Pagar multas comprendidas en cientos, miles o incluso hasta millones de dólares.
- Enfrentar demandas masivas de restitución.
¿Existe alguna defensa que un individuo acusado por fraude inmobiliario pueda hacer valer ante la corte?
Si, en realidad existen muchas y son bastante variadas. No obstante, quien enfrente cargos por presuntamente cometer un fraude inmobiliario debe ponerse en contacto con un abogado que se ocupe de analizar su situación legal y ofrecerle asesoría sobre las posibles acciones que puede poner en marcha.
Lo anterior deja claro el hecho de que en el supuesto de que la fiscalía decida levantar cargos contra un individuo, no implica que esté obligatoriamente vaya a ser declarado culpable por el Juez. Un abogado calificado estará en capacidad de analizar los hechos, evaluar la acusación que presentó el fiscal a fin de identificar sus debilidades, estudiar las pruebas y recaudar nuevas a fin armar un plan de defensa sólido que pueda presentar en la corte para finalmente convencer al Juez de que su representado es inocente.
Por todo lo anterior, lo mejor que puede hacer un acusado es contactar a un abogado desde el inicio del proceso y no tratar de defenderse por sí solo, ni hacer declaraciones sin tener conocimiento en cuanto al tema, ya que con ello sólo logrará complicar su situación.
Además dado que cada caso es distinto, las defensas disponibles son muchas y muy diferentes. Pero adelante le hacemos mención de cuáles son las más utilizadas:
- El individuo acusado no tenía como propósito cometer un fraude.
- El dueño legítimo de una propiedad otorgó su autorización para que el individuo acusado llevará a cabo la transacción.
- Acusaciones falsas.
- Insuficiencia probatoria.
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Si fueron presentados cargos formales en su contra por Fraude Inmobiliario en Orange County puede contactar al bufete Orange County Criminal Defense para que uno de sus abogados le brinde orientación y de ser necesario asuma la defensa de su caso. Considere que tomar acciones desde el inicio del proceso le ayudará a incrementar sus posibilidades de obtener resultados exitosos para su caso. Al respecto, un abogado del mencionado gremio podrá evaluar los hechos, la acusación que presentó el fiscal, las pruebas que consigno para respaldarla y finalmente armará un plan de defensa sólido dirigido a desvirtuar tal acusación, la cual estará basada en pruebas contundentes a su favor.
Para obtener su primera cita que será totalmente gratuita puede llamar al 714-467-2772, donde se le atenderá de inmediato.